سكاي برس/ بغداد
بدأت ظاهرة التجاوز على عقارات الدولة، منذ فترة ليست بالبعيدة، تأخذ منحى تصاعدياً مخلفاً بذلك مخلفة بذلك عدة أمور سلبية ليس أولها مفاقمة العشوائيات وإعاقة عمل الوزارات ولا آخرها تلكؤ المشاريع الاستثمارية، في وقت تبرز فيه مطالبات بضرورة وجود تشريع خاص يوفر الحماية للأملاك العامة، وما زاد تعقيدات الأمر هو الاستمرار في الإقدام على شراء قطع أرض زراعية والبناء فيه.
وبعد أن أشيعت في الفترة الأخيرة، ظاهرة البناء في الأراضي الزراعية، فلابد من تسليط الضوء على قانونية هذا الأمر، إذ أن هناك ثلاثة انواع من الاراضي او ثلاثة انواع من العقود في هذه الاراضي يجب عليك عند شراء ارض زراعية مهما كانت مساحتها ومهما كان الغرض من شرائها، التأكد من نوع العقد وعائدية الارض لان هناك ثلاثة عقود في هذه الاراضي وهي عقود 117 و 35 و 25 .
النوع الأول وهو عقد 117 فيعتبر عقد ايجار من الدولة ويعني سيكون المشتري مستأجراً وليس مالكاً وهذا العقد يخضع للتجديد كل 25 سنة وتدفع عليه أجوراً، ومن حق الدولة أخذ الارض لكن اذا بيعت الارض سوف يتحول العقد الى 35.
أما النوع الثاني وهو عقد 35 فيعني ان الأرض مؤجرة ايجارا سنويا ، بعقد سنوي وليس كل 25 سنة ، بل سيكون دفع بدل الإيجار سنوياً.
النوع الثالث والأخير هو عقد 25 وهو سند طابو وهو أفضل الأنواع الثلاثة؛ لانه ملك لشخص وله حق التصرف وعند البيع والشراء ما على المالك سوى الذهاب لدائرة الطابو ليتم تحويل اسهم الارض باسم المشتري رسميا.
أما فيما يخص البناء، فلا يحق بناء اي دور سكنية على الأراضي ذات العقد (117 أو 35) ويجوز بناء دار في كل خمسة دوانم للأرض ذات العقد (25)، وخلاف ذلك يصبح العقار قابلا للتجريف.
أما بالنسبة لإقرار المحكمة فلا يعتبر عائدية الارض ملك للشخص، وانما يثبت حق الشخص المالي فقط، لذلك يجب التأكد من سند الارض ودخول اسم المشتري ضمن السند.
تشهد المناطق العشوائية منذ عام 2003 ولغاية اليوم اتساعاً متزايداً، وقد بدت العشوائيات جنّة للمحتاجين إلى السكن، وأخذت تتطوّر وتنمو بسرعة كبيرة. ولا تخلو أيٌّ من البلديات ال16 في بغداد منها.
ويقدّر عدد سكّان المناطق العشوائية في بغداد لوحدها بحوالي مليوني شخص، فيما يبلغ عدد المساكن العشوائية 136689 وهي تشكّل نحو 26 بالمئة (8) من عدد جميع هذه المساكن في عموم العراق، الأمر الذي يجعل بغداد تتربع على المرتبة الأولى بامتياز مقارنة بسائر المحافظات العراقية الأخرى، وفق إحصاءات سابقة.
ولقد اتسعت أسواق بيع وشراء الأراضي في العشوائيات، وصارت دُورها وأراضيها متداولة على صفحات الإنترنت ولدى المكاتب العقارية، وصار لها أيضاً مقاولون يقدّمون خدمات مالية مثل تقسيط مبالغ البناء.
وقد أخذت الكثير من العائلات الفقيرة وحتّى من الطبقات المتوسطة تلجأ إلى العشوائيات بدلاً من الاضطرار لدفع نحو نصف دخلها للمنازل المستأجرة.
هذه العشوائيات، شوهت شكل العاصمة وتسببت بإعاقة عمل الوزارات و تلكؤ الكثير المشاريع الاستثمارية. يذكر أنه في آذار من العام الماضي، أعلن مجلس الوزراء ضوابط تغيير جنس الأراضي من زراعي إلى سكني، مبينا ان اللجان ستنظر بجميع الطلبات خلال الأيام المقبلة.
وذكر بيان لرئاسة الوزراء، ان "مجلس الوزراء في جلسته الاعتيادية الثامنة، المُنعقدة في 21/2/2023، أقرّ ضوابط تنفيذ قرار مجلس الوزراء (320 لسنة 2022)، بشأن تغيير جنس الأراضي من زراعي إلى سكني".
وفسّر القرار في فقرته الأولى جملة التعابير الخاصة بتنفيذ قرار مجلس الوزراء المذكور وبحسب الاتي:
1- الأراضي المملوكة للدولة وهي (البساتين والأراضي المملوكة للجهات الرسمية جميعها التابعة للدولة بما فيها وزارة المالية، وأراضي مؤسسات الدولة الممولة ذاتياً التي تمارس نشاطاً اقتصادياً بإنتاج السلع أو الخدمات، وتتعامل على وفق أسس اقتصادية، التي تديرها الدولة وتمولها بما فيها الشركات العامة.
2- مشروعات النفع العام، وهي المشروعات المخصصة للخدمات العامة غير الربحية، مثل (مراكز الشرطة، ومراكز الإطفاء، والمستشفيات، والمدارس، ودور العبادة، ومحطات المياه، ومحطات المجاري ... الخ ) .
ثانياً: تشمل أحكام هذا القرار، الأراضي الواقعة في داخل حدود التصميم الأساس.
ثالثاً: الأراضي المشمولة بأحكام هذا القرار، هي:
1. الأراضي المملوكة للدولة.
2. الأراضي المُثقلة بحقوق تصرفية، بعد إجراء الآتي:
أ. مباشرة لجان الحل المختصة بإجراءات حل الأراضي المثقلة بحقوق تصرفية وتمليكها إلى أمانة بغداد والبلديات.
ب. تمليك أمانة بغداد والبلديات الأراضي المبينة في الفقرة (2/أ) المذكورة آنفاً إلى المستفيدين من أحكام هذا القرار بعد إفرازها.
رابعا: لا تشمل أحكام القرار الأراضي المخصصة لمشروعات النفع العام.
خامساً: إقرار أمين بغداد والمحافظين محاضر التمليك.
سادساً:
1- يقدم طالب التمليك طلباً يتضمن تحديد ( اسم المحافظة والمدينة والقضاء والناحية والحي السكني) إلى مديرية البلدية المعنية خلال مدة لا تتجاوز (90) يوم عمل بدءًا من تأريخ إصدار قرار مجلس الوزراء (320 لسنة 2022).
2- تُحيل البلدية المعنية الطلب إلى لجان الجرد ولجان التقدير المؤلفة بموجب قانون بيع وإيجار أموال الدولة رقم (21 لسنة 2013) وتعليماته.
سابعاً:
1. تؤلف لجان الجرد في كل وحدة إدارية برئاسة رئيس الوحدة الإدارية وعضوية مدير البلدية وممثل دائرة عقارات الدولة في الوحدة الإدارية، وللجنة الاستعانة بموظف فني من دائرة التسجيل العقاري التي يقع العقار في ضمن منطقة أعمالها.
2. إعداد اللجان جرد بالمستفيدين الفعليين لها معززة بالوثائق الرسمية، ويقدم إلى لجان الحل المبينة في البند (ثالثا /2/أ) من هذه الضوابط.
3- في حال وجدت اللجنة مساحات تقل عن الحدود الدنيا للإفراز تقترح دمج أكثر من عقار، للوصول إلى الحد المسموح به قانوناً، وتوصي بإصدار سند عقاري على سبيل الشيوع لطالبي تمليك العقارات المدمجة.
ثامناً: تُطبق أحكام القرار التشريعي رقم (120 لسنة 1982) على المشمولين بهذه الضوابط.
تاسعاً: تؤلف لجان التقدير وفقاً لقانون بيع وإيجار أموال الدولة (21 لسنة 2013).
عاشراً: للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة أو من يخوله أياً منهما، أن يطلب إلى لجنة التقدير إعادة التقدير إذا وجده غير ملائم وأنها لم تراع أسس التقدير المدونة في القانون .
حادي عشر : للوزير المختص أو رئيس الجهة غير المرتبطة بوزارة الموافقة على طلب التمليك وبالبدل الذي حددته لجان التقدير واستنادًا إلى الجداول التي أعدتها لجنة الجرد.
ثاني عشر: تُباشر دائرة التسجيل العقاري بإجراءات نقل الملكية على وفق القانون بعد صدور قرار الموافقة على التمليك.
ثالث عشر: تُعد موافقة وزير المالية على هذه الضوابط استخداماً لصلاحياته المبينة بموجب أحكام قانون بيع وإيجار أموال الدولة (21 لسنة 2013) في الموافقة على نقل ملكية الأراضي المشمولة بأحكام هذا القرار، وعلى دوائر الوزارة المعنية استكمال إجراءات نقل الملكية وإجراءات البيع دون الحاجة إلى استحصال موافقة وزير المالية مجددا على البيع.
رابع عشر: تؤلف لجنة برئاسة ممثل عن هيئة المستشارين، وعضوية ممثلين عن وزارة المالية / دائرة عقارات الدولة، ووزارة الزراعة / المدير العام لدائرة الأراضي الزراعية، ومحافظة بغداد/ مدير البلديات، وأمانة بغداد/ معاون مدير عام التصاميم، تتولى الإجابة عن تساؤلات واستفسارات أمانة بغداد والمحافظات المتعلقة بالأراضي الزراعية.
